Dokumenti za procjenu nekretnine

Kratki odgovor

Procjenu naručuješ za određeni zadatak: kredit, prodaju, diobu ili drugi posao. Isti dokument ne mora biti prikladan za svaki kasniji postupak. Prije plaćanja dogovori što se procjenjuje, na koji dan, u kojem stanju i kome je izvještaj namijenjen. Ovdje je priprema naručitelja, ne uputa za samostalno stručno vrednovanje.

Gdje se može dobiti

• Odabrana banka: potvrda načina naručivanja, prihvatljivog procjenitelja i starosti elaborata za kredit.
• Ovlašteni procjenitelj: ugovaranje zadatka, popis podloga, obilazak i izrada elaborata.
• OSS, prodavatelj i nadležna tijela: pribavljanje nedostajućih izvadaka, nacrta i akata, a ne izdavanje same procjene.

Što trebate pripremiti

• Zadatak: svrha, primatelj, predmet procjene i dogovoreni dan vrednovanja/kakvoće. Navedi procjenjuje li se cjelina, udio ili poseban dio.
• Zemljišnoknjižni izvadak odnosno odgovarajući KPU/BZP dokument, s teretima i točnim opisom, te identifikacija ako oznake ili adresa nisu usklađene.
• Za stan: tlocrt i pripatci, raspoloživi akti o gradnji/uporabi i energetski certifikat prema traženom popisu.
• Za kuću: dodatno katastarski plan, podaci o zemljištu i pomoćnim objektima te dokumenti kasnijih dogradnji. Za zemljište: planska/namjenska dokumentacija i raspoloživi akti za buduću gradnju.
• Podaci o stanju, održavanju, radovima, najmu ili drugim okolnostima koje mogu utjecati na vrijednost; pristup za pregled svih uključenih dijelova.
• Kod bankovne namjene aktualni popis banke. Primjer PBZ-a iz srpnja 2026. razlikuje stan, kuću i zemljište te za nalog navodi izvadak do 30 dana; to nije zakonski rok za sve procjene.

Koraci

1. Pitaj primatelja prihvaća li vanjski elaborat ili nalog pokreće preko svojih procjenitelja. Nemoj prvo platiti procjenu pa tek onda provjeravati može li se koristiti za željeni kredit.
2. S procjeniteljem pisano odredi zadatak. Kod nedovršene kuće ili planirane adaptacije razdvoji sadašnje stanje od pretpostavljene buduće vrijednosti i dokumentacije koja tu pretpostavku podupire.
3. Dostavi cjelovite, čitljive dokumente. Istakni razlike površina, neucrtane dijelove ili terete, umjesto da ih izostaviš kako bi broj izgledao povoljnije.
4. Dogovori obilazak s osobom koja može omogućiti pristup. Pravilnik za elaborat predviđa rezultate očevida i karakteristične fotografije; posebna pravila za određene ponovne bankovne procjene ne znače da svaku prvu procjenu može zamijeniti nekoliko fotografija.
5. Po primitku pregledaj identifikaciju, obuhvat, datum vrednovanja, opis stanja, pretpostavke i zaključak. Provjeri je li iznos prikazan s ili bez poreza i odgovara li dogovorenoj svrsi.
6. Ako je podatak pogrešan, traži provjeru uz dokaz. Ako se samo ne slažeš s iznosom, traži objašnjenje metode i korištenih pretpostavki; nemoj tražiti prepravljanje na unaprijed željenu cijenu.
7. Dostavi elaborat primatelju i zatraži potvrdu prihvatljivosti. Banka zasebno ocjenjuje kreditnu sposobnost, instrument osiguranja i uvjete isplate.

Koliko traje

Nema jedinstvenog roka u kojem Ministarstvo izdaje privatnu procjenu. Pribavljanje akata, pristup objektu i dopune utječu na termin. Dan vrednovanja nije nužno dan predaje izvještaja niti datum buduće prodaje.

Koliko košta

Prije narudžbe razjasni uključuje li cijena obilazak, pribavljanje podataka, više čestica/objekata i eventualnu dopunu. Banka može preuzeti trošak pod svojim uvjetima; to nije opće pravo na besplatnu procjenu.

Može li se riješiti online?

Dogovor i slanje podloga mogu biti digitalni. Automatski izračun po kvadratu nije procjembeni elaborat. Podatke šalji samo stvarno angažiranom primatelju, ne kroz naš kontaktni obrazac.

Na što paziti

• Procijenjena vrijednost može biti različita od kupoprodajne ili oglasne cijene. Razlika nije sama po sebi dokaz pogreške.
• Procjena ne legalizira objekt, ne uklanja hipoteku i ne jamči da će banka financirati cijelu cijenu.
• Ne smatraj starost elaborata univerzalnom: PBZ-ov popis za zalog navodi do 12 mjeseci od trenutka isplate, ali druga banka, namjena ili promjena stanja može tražiti drugo.

Službeni izvor

• MPGI: svrha, procjenitelj i obrazloženje vrijednosti
• NN 78/2015: Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina
• NN 105/2015: sadržaj elaborata, članci 67–69
• PBZ: primjer dokumentacije za procjenu i zalog, srpanj 2026. (PDF)

Česta pitanja